Un informe del Grupo Construya señala que el sector de la construcción recuperó apenas 5 puntos de la caída acumulada desde 2023. La rentabilidad se reduce y los desarrolladores postergan nuevos proyectos. “¿Podrá revertirse la situación antes de fin de año?”, se pregunta en un informe. Y explica a continuación en un extenso texto.
El mercado inmobiliario atravesó una etapa de recuperación desigual. Mientras las compraventas mantuvieron actividad gracias a la oferta de propiedades usadas y a los proyectos que comenzaron durante los años de costos más accesibles, el inicio de nuevas obras permaneció limitado. La actividad de la construcción continúa por debajo de los niveles de 2023, aunque mostró una recuperación parcial en los últimos dos años.
La diferencia entre las unidades que se vendieron y las que se incorporaron al mercado expuso una tensión que podría profundizarse si el crédito hipotecario gana impulso: la demanda podría crecer con mayor velocidad que la oferta nueva. El problema es que desarrollar un edificio requiere varios años, capital de largo plazo y una ecuación de costos que permita recuperar la inversión.
Federico González Rouco, economista y especialista del mercado inmobiliario de Empiria Consultores, sostuvo que durante el período comprendido entre 2020 y 2023 los costos de construcción permitieron obtener márgenes atractivos. Esa situación impulsó el lanzamiento de numerosos proyectos que llegaron al mercado entre 2023 y 2025.
Precisó: “Eso generó cientos de proyectos que fueron haciéndose y que fueron llegando al mercado en 2023, 2024 y 2025. Todo eso sale a la venta y se vende, pero lo que hace es que se arranquen menos proyectos”.
El mecanismo es sencillo: las obras iniciadas en años anteriores todavía ofrecen unidades, pero el contexto actual desalienta el comienzo de nuevos desarrollos. De esta manera, el mercado puede mantener un volumen de operaciones sin que exista una reposición equivalente de la oferta.
“Lo que se vende es lo viejo y lo que se construye es lo nuevo, y lo nuevo hoy, en términos de rentabilidad, está muy limitado”, sostuvo González Rouco.
La situación también se relaciona con el comportamiento de los precios. En el segmento usado, los compradores encuentran inmuebles cuyos valores todavía pueden resultar competitivos frente al costo de construir una unidad nueva. Para los desarrolladores, esa diferencia dificulta trasladar todos los gastos de una obra al precio final.
Diferencias…
El costo de construcción constituyó uno de los principales obstáculos para el inicio de proyectos. En la actualidad, el valor de edificar un inmueble puede superar los USD 1.600 por m2, aunque la cifra depende de la tipología, la ubicación, la calidad de las terminaciones y las características del emprendimiento.
González Rouco planteó que, para entender si los costos de construcción son altos o bajos, no alcanza con observar su evolución de manera aislada. También es necesario analizar cuánto representan en relación con el valor del metro cuadrado y con el precio de venta de las propiedades. Según su análisis, la relación entre ambos se volvió menos favorable para los desarrolladores.
Dentro de la estructura de costos de una obra, los materiales presentan comportamientos diferentes según el tipo de insumo. Sin embargo, constituyen solo uno de los componentes de la ecuación general de un desarrollo.
El terreno, la mano de obra, los honorarios profesionales, los impuestos, los costos financieros, la comercialización y los plazos de ejecución también tienen una incidencia significativa sobre la rentabilidad de los nuevos proyectos.
Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, explicó que la compraventa de una propiedad existente y el desarrollo de un edificio responden a tiempos diferentes. Mientras una operación sobre un inmueble usado puede resolverse en un período relativamente corto, una obra exige comprometer capital con varios años de anticipación.
“El costo de construcción aumentó considerablemente, acercándose a los niveles del resto de la región, lo que llevó a que el precio de venta en pozo y a estrenar acompañara ese aumento para poder afrontarlo”, planteó Mindlin.
Por qué cada vez se inician menos obras
Un informe del Grupo Construya señala que el sector de la construcción recuperó apenas 5 puntos de la caída acumulada desde 2023. La rentabilidad se reduce y los desarrolladores postergan nuevos proyectos. “¿Podrá revertirse la situación antes de fin de año?”, se pregunta en un informe. Y explica a continuación en un extenso texto.
El mercado inmobiliario atravesó una etapa de recuperación desigual. Mientras las compraventas mantuvieron actividad gracias a la oferta de propiedades usadas y a los proyectos que comenzaron durante los años de costos más accesibles, el inicio de nuevas obras permaneció limitado. La actividad de la construcción continúa por debajo de los niveles de 2023, aunque mostró una recuperación parcial en los últimos dos años.
La diferencia entre las unidades que se vendieron y las que se incorporaron al mercado expuso una tensión que podría profundizarse si el crédito hipotecario gana impulso: la demanda podría crecer con mayor velocidad que la oferta nueva. El problema es que desarrollar un edificio requiere varios años, capital de largo plazo y una ecuación de costos que permita recuperar la inversión.
Federico González Rouco, economista y especialista del mercado inmobiliario de Empiria Consultores, sostuvo que durante el período comprendido entre 2020 y 2023 los costos de construcción permitieron obtener márgenes atractivos. Esa situación impulsó el lanzamiento de numerosos proyectos que llegaron al mercado entre 2023 y 2025.
Precisó: “Eso generó cientos de proyectos que fueron haciéndose y que fueron llegando al mercado en 2023, 2024 y 2025. Todo eso sale a la venta y se vende, pero lo que hace es que se arranquen menos proyectos”.
El mecanismo es sencillo: las obras iniciadas en años anteriores todavía ofrecen unidades, pero el contexto actual desalienta el comienzo de nuevos desarrollos. De esta manera, el mercado puede mantener un volumen de operaciones sin que exista una reposición equivalente de la oferta.
“Lo que se vende es lo viejo y lo que se construye es lo nuevo, y lo nuevo hoy, en términos de rentabilidad, está muy limitado”, sostuvo González Rouco.
La situación también se relaciona con el comportamiento de los precios. En el segmento usado, los compradores encuentran inmuebles cuyos valores todavía pueden resultar competitivos frente al costo de construir una unidad nueva. Para los desarrolladores, esa diferencia dificulta trasladar todos los gastos de una obra al precio final.
Diferencias…
El costo de construcción constituyó uno de los principales obstáculos para el inicio de proyectos. En la actualidad, el valor de edificar un inmueble puede superar los USD 1.600 por m2, aunque la cifra depende de la tipología, la ubicación, la calidad de las terminaciones y las características del emprendimiento.
González Rouco planteó que, para entender si los costos de construcción son altos o bajos, no alcanza con observar su evolución de manera aislada. También es necesario analizar cuánto representan en relación con el valor del metro cuadrado y con el precio de venta de las propiedades. Según su análisis, la relación entre ambos se volvió menos favorable para los desarrolladores.
Dentro de la estructura de costos de una obra, los materiales presentan comportamientos diferentes según el tipo de insumo. Sin embargo, constituyen solo uno de los componentes de la ecuación general de un desarrollo.
El terreno, la mano de obra, los honorarios profesionales, los impuestos, los costos financieros, la comercialización y los plazos de ejecución también tienen una incidencia significativa sobre la rentabilidad de los nuevos proyectos.
Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, explicó que la compraventa de una propiedad existente y el desarrollo de un edificio responden a tiempos diferentes. Mientras una operación sobre un inmueble usado puede resolverse en un período relativamente corto, una obra exige comprometer capital con varios años de anticipación.
“El costo de construcción aumentó considerablemente, acercándose a los niveles del resto de la región, lo que llevó a que el precio de venta en pozo y a estrenar acompañara ese aumento para poder afrontarlo”, planteó Mindlin.
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