Tokenización de Real Estate
Entrevistamos al Cr. Gustavo Aguzzi, Director de Operaciones y Estructuración de Proyectos en Volsmart, una banca de inversión digital con base en Buenos Aires que se dedica a la tokenización de proyectos, la consultoría en gestión financiera y la inteligencia de negocios (www.volsmart.com) . Cuentan con una plataforma de tokenización propia que además ofrecen como marca blanca a sus clientes. A esto se suman alianzas estratégicas con los principales estudios legales y tributarios, calificadoras, inmobiliarias, fiduciarios y otros actores relevantes del mercado en cada uno de los países en los que operan, lo que les permite brindar un servicio integral a lo largo de todo el proceso de estructuración de financiaciones vía tokenización de activos.
Cuéntenos sobre la experiencia que tuvieron al financiar un proyecto a través de esta herramienta.
Fuimos los primeros en obtener la aprobación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) para emitir y tokenizar proyectos de Real Estate. En 2024, cuando la CNV emitió las primeras regulaciones de tokenización de valores negociables, nos registramos como Proveedor de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) bajo el N°85.
En noviembre de 2025 concretamos la primera emisión tokenizable: un pool de departamentos, oficinas comerciales y cocheras en un edificio en construcción en Bajo Belgrano, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el proyecto ILLA Belgrano. En mayo de 2026 llegó la segunda, Espacio Añelo, un edificio ya construido en Vaca Muerta que genera renta desde el primer mes originada en alquileres de departamentos a empresas proveedoras de servicios a corporaciones del segmento de Oil & Gas que operan en la zona. Ambas emisiones se colocaron en el mercado de capitales a través de los principales Agentes de Liquidación y Compensación (ALyC) de la plaza argentina, y entre las dos alcanzamos los U$S 9 millones colocados.
Ya no se trata de una posibilidad, sino de una realidad concreta
Así es. En otros países esta herramienta ya tiene recorrido: en España, por ejemplo, se utiliza desde hace más de seis años para financiar proyectos inmobiliarios, y en Estados Unidos se aplica para representar digitalmente distintos instrumentos de inversión.
En nuestro país, la tokenización como herramienta de financiamiento de proyectos se convirtió en una realidad gracias a la normativa desarrollada por la CNV -una de las más avanzadas de América Latina- y a la ejecución de los dos casos de éxito que mencioné, a ellos se suma el fondo común de inversión inmobiliario cerrado (REIT) emitido hace pocas semanas por IEB-Invertir en Bolsa, que también es factible de representar digitalmente, por ejemplo, a través de nuestra plataforma. Además, ya hay empresas de otros sectores -agro, minería, oil & gas- que están aplicando este mismo modelo a sus procesos de financiamiento.
¿Qué importe deben aportar los inversores y cuál es el retorno esperado?
La tokenización permite fraccionar la inversión hasta un mínimo de U$S1 por Certificado de Participación (CP) dentro del Fideicomiso Financiero de oferta pública aprobado por la CNV, que es el vehículo que utilizamos para financiar estos proyectos. En los casos mencionados, el ticket mínimo fue de 100 CP, es decir, U$S100.
El retorno depende del tipo de proyecto. Puede ser de equity, cuando el inversor participa del resultado del proyecto -por ejemplo, la plusvalía-, o de renta, cuando participa de los ingresos que generan los activos subyacentes, como los alquileres.
La situación del mercado de capitales también incide en la rentabilidad esperada en cada momento. En general, los proyectos que ya emitimos y los que se encuentran en proceso de estructuración ofrecen un retorno de entre el 10% y el 16% en el mercado local. En mercados de países con mejor calificación crediticia que Argentina, el retorno esperado suele ser entre dos y tres puntos porcentuales menor.
¿Se puede participar desde cualquier punto del país?
Sí, la posibilidad de participar como inversor es muy amplia. Las plataformas de tokenización operadas por Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) registrados ante la CNV permiten acceder de forma virtual desde distintas localizaciones y están disponibles las 24 horas, los siete días de la semana. Esto contrasta con el mercado de capitales tradicional, que opera en un horario acotado dentro de los días hábiles.
¿Existe la posibilidad de financiar un proyecto en otras regiones, o el modelo se limita a zonas específicas?
Es totalmente factible financiar proyectos de diferentes regiones, e incluso de otros países de Latinoamérica o de Estados Unidos. Actualmente tenemos firmados contratos de estructuración para 13 proyectos en Argentina, Uruguay y Estados Unidos, por un total aproximado de U$S70 millones.
Dado el perfil innovador de esta herramienta, ¿Cuál es el mayor temor que enfrentan los inversores a la hora de participar?
Estamos en una etapa inicial del desarrollo de la tokenización en América Latina, y todavía se necesitan más casos de éxito para que el inversor retail se familiarice con este instrumento, de la misma manera en que millones de personas se familiarizaron, por ejemplo, con las aplicaciones bancarias, las billeteras virtuales o Mercado Pago.
En realidad, esta herramienta no modifica la rentabilidad ni el éxito de un proyecto de Real Estate: lo que hace es agilizar el acceso a una inversión fraccionada para perfiles que antes no podían participar a través del mercado de capitales.
A eso se suma que, al ser un producto todavía poco desarrollado en el mercado de capitales, es necesario que las ALyCs y demás agentes del mercado formen áreas o especialistas en este segmento de negocio, para poder conocer a fondo las ventajas y los beneficios de invertir en Real Estate de manera ágil y segura.
¿Hay más proyectos en camino?
Hoy tenemos en cartera alrededor de 13 proyectos en los tres países que mencioné, y estamos evaluando más de 20 proyectos adicionales de Real Estate, Oil & Gas y valores negociables susceptibles de ser tokenizados. Para agilizar ese análisis utilizamos un proceso propio de due diligence y calificación que incorpora bots e inteligencia artificial.
¿Cuál es la ventaja más importante frente al financiamiento tradicional?
La tokenización, que se apoya en tecnología blockchain, se distingue por la trazabilidad, el fraccionamiento, la agilidad, la seguridad y los menores costos de procesamiento. A esto se suma el alcance a una mayor cantidad de inversores potenciales a través de billeteras digitales o plataformas de exchange, lo que le da al proceso menor fricción en el movimiento de recursos entre distintas jurisdicciones o países, y mayor velocidad y profundidad que el mercado de valores tradicional.
¿Qué importancia asume el control de la CNV en todo este proceso?
Es central. Las nuevas normativas de la CNV le dieron a las emisiones de valores negociables de oferta pública susceptibles de ser representados digitalmente -es decir, tokenizados- un marco regulatorio de mayor seguridad jurídica, con políticas y procesos de control (compliance), participación de actores calificados y autorizados en todo el proceso, y protección para los inversores, en comparación con las emisiones de carácter privado.
