¿Qué pasó en el mercado inmobiliario en el primer semestre en Villa María?
El mercado inmobiliario se caracterizó este primer semestre por su dinamismo y nivel de actividad con intensidad media/alta dependiendo su segmento.
El mercado de compraventa consolidó su nivel de actividad dado el equilibrio macroeconómico que generó un contexto de certidumbre y estabilidad, con un tipo de cambio constante que no presentó bruscas variaciones y una inflación que continuó presentando una tendencia a la baja. Cabe destacar que se liberó el cepo cambiario para personas físicas (en el caso de personas jurídicas persisten ciertas restricciones), el mismo había sido establecido desde el año 2019 luego de las elecciones primarias.
Sumado al equilibrio macroeconómico, la vuelta de los créditos hipotecarios son un pilar fundamental en el aumento de la actividad inmobiliaria, permitiendo a las personas el acceso a la vivienda sin disponer de la totalidad del valor del inmueble. No obstante, los requisitos solicitados por las entidades financieras principalmente el % de financiación de la propiedad, nivel de ingresos personales, tasas de interés (TNA) y demoras en la solicitud del mismo, desalientan y originan una barrera a su acceso.
Respecto a la demanda, se caracterizó por ser principalmente de inmuebles usados, concretamente los segmentos de casas de 2 – 3 habitaciones y departamentos de 1 dormitorio. Podemos observar que la demanda sigue siendo consolidada por compradores que destinan el inmueble para uso personal y en menor medida de inversores que buscan generar una rentabilidad en el mercado de alquileres.
En el caso de terrenos con finalidad residencial / comercial, lotes para desarrollos de edificios e inmuebles a refaccionar, han disminuido su nivel de demanda debido al elevado costo de la construcción: 1.184 USD/M2 - $1.510.150/M2 (costo referencial para construcción de vivienda unifamiliar – Fuente: CAPC – Junio) que no genera atractivo para edificar o remodelar.
El mercado de compraventa pondrá atención en el segundo semestre, ya que, deberá atravesar las elecciones legislativas (medio término) que, en el caso de ocasionar un escenario de incertidumbre por volatilidad cambiaria, dificultades políticas, aumento de la inflación, etc. producirá una disminución en el nivel de actividad por aversión al riesgo.
Mercado de alquileres
El mercado de alquileres en su segmento habitacional (vivienda), dada la continuidad de la baja de inflación, se observan menores niveles de actualización de alquiler, teniendo como resultado una menor presión al bolsillo de los inquilinos y una mayor estabilidad en el precio del canon locativo.
A modo de comparación, tomando como referencia el primer semestre del año 2024 vs 2025, podemos apreciar que aquellos contratos cuyas actualizaciones se hacían en base al IPC (Índice de Precios al Consumidor) en el año 2024 ajustaron en su primer semestre un 79,69% vs 15,04% en el año 2025, evidenciándose así una baja sustancial de los ajustes del canon locativo.
Sin embargo, es crucial destacar que, si bien los niveles de actualización de alquiler son más bajos, se presentan dos situaciones desfavorables. Por un lado, el caso de los impuestos, servicios (luz, gas y agua) y expensas (en el caso de unidades en propiedad horizontal) se manifiestan aumentos MUY por encima del índice de inflación.
Por otra parte, la relación entre los ingresos de los inquilinos y el alquiler total (canon locativo más impuestos, servicios y expensas), hoy representa aproximadamente un 45 - 50% del ingreso del locatario (Se usó como referencia el sueldo básico de empleado de comercio – Fuente: FAECyS y el precio de alquiler total (impuestos, servicios (luz, gas y agua) y expensas) de un departamento de 1 dormitorio).
En el segmento de alquileres con finalidad comercial se manifiesta un contexto dificultoso, debido a la caída en el consumo, pérdida de rentabilidad y elevados costos fijos. En consecuencia, origina mayores niveles de desocupación de locales comerciales con prolongados periodos de vacancia.
Nicolás Gerarduzzi
