SECCIONES

El mercado inmobiliario pudo consolidar un año positivo con muy buen nivel de actividad marcado por dos semestres muy opuestos.

El mercado de compraventa logró afianzar un elevado volumen de operaciones, traccionado principalmente por la estabilidad económica y cambiaria, oferta de créditos hipotecarios y precios aún muy atractivos. No obstante, es importante aclarar que la actividad que se desarrollaba con normalidad, se vio afectada en su 2° semestre (a partir de septiembre), por la inestabilidad originada por las elecciones de medio término (legislativas).

Éstas ocasionaron un contexto de desequilibrio para el mercado, con aumento del tipo de cambio, riesgo político, aumento de tasas de interés para contener el tipo de cambio y suspensión (algunas entidades financieras) / requisitos más estrictos para la solicitud de créditos hipotecarios con aumento sustancial de sus tasas hasta niveles inaccesibles, como por ejemplo: 17% + UVA (BBVA), causando una aversión al riesgo por parte de la demanda.

Finalizadas las elecciones con un resultado muy favorable para el gobierno, el mercado pudo estabilizarse aunque no logró recuperar el mismo nivel de actividad que tuvo en su primer semestre.

Respecto a la demanda, ésta se enfocó principalmente en el segmento de inmuebles usados de departamentos de 1 dormitorio y casas de 2/3 habitaciones y en menor medida en terrenos y departamentos en preventa/pozo que se vieron afectados por el elevado costo de la construcción.

En relación a los precios de las propiedades se manifestó un leve aumento de los mismos, fundamentalmente en el segmento mencionado con anterioridad.

Ésta evolución alcista fue originada por un aumento de la demanda, tanto de clientes inversores como de clientes consumidor final (que destinan el inmueble para uso propio), que encontraron precios atractivos, ya que, se encuentran subvaluados en relación al costo de la construcción. A su vez, estos valores seducen a los clientes inversores por los márgenes de rentabilidad de alquiler y expectativas futuras de revalorización.

El mercado de alquileres, por su parte manifestó tanto en su segmento habitacional como comercial, un contexto complejo con una resistencia en la evolución de los precios de alquiler.

Esta coyuntura se presenta, ya que, el nivel de salarios no acompaña la evolución de la inflación que repercute directamente sobre los índices de actualización del canon locativo (generalmente utilizados el IPC: índice de precios al consumidor o ICL: índice de contratos de locación), ocasionando así una pérdida de poder adquisitivo que se traduce en una representación cada vez mayor del costo de la vivienda respecto al ingreso de los inquilinos. 

Si usamos como referencia el costo de alquiler total, es decir, canon locativo más tasa municipal, agua y expensas de un departamento de 1 dormitorio y el salario básico de un empleado de comercio publicado por FAECyS (Federación Argentina de Empleados de Comercio y Servicios), hoy esta relación se encuentra aproximadamente en un 45% o más del salario básico sin tener en cuenta los servicios esenciales como luz, gas, internet, obra social, entre otros, produciendo mes a mes un contexto más dificultoso y adverso para el locatario. 

A su vez, se presenta la problemática que los servicios en general, tasas municipales y expensas aumentan por encima de los niveles inflacionarios.

Sin embargo, más allá de las cuestiones mencionadas con anterioridad, es importante destacar el gran logro de la baja sustancial de los % de actualización de alquileres a diferencia del año pasado (2024). 

A modo comparativo, si utilizamos el índice IPC para actualización de contratos de manera anual, el mismo fue en el año 2024 del: 117,80% vs éste año 2025: 31,60%, es decir, una reducción del -73% de los niveles de actualización.

Respecto al segmento comercial, podemos apreciar que ha sido el más castigado debido a la caída del consumo, aumentos elevados de costos fijos, cambios de hábitos de consumo (e-commerce), entre otros que generan complicaciones en su alquiler y periodos de vacancia moderados (2 - 3 meses). También se manifiesta una migración hacia inmuebles más alejados de la zona comercial principal con superficies más pequeñas para beneficiarse de un alquiler más económico y costos fijos menores.